据辽宁法制报报道 这是一个看似简单，实则复杂的投资游戏。“稳赚不赔”的承诺背后，有着太多的风险因素。是“一铺旺三代”，还是被深深“套牢”？
在限购令背景下，人们纷纷选择“带租约商铺”。然而早在几年前，国家就已经禁止以“售后包租”形式销售商铺。为何禁令之下，这种经销模式经久不衰？另类的地产投资方式，是否能给人们带来预期的收益，背后又隐藏着怎样的风险？
有统计数据显示，沈阳今年前8个月的商业地产销售量出现比较明显的增幅。公寓、写字楼和商铺网点的成交量增长速度较快。
在“二环内商品房限购”和银行紧缩房屋贷款的形势下，一些手中有些闲钱的沈阳市民选择了购买小面积商铺。而市场供应的那些商铺中，带有“租约合同”的商铺对投资者而言，更具吸引力。开发商也往往会大胆承诺8%以上的收益率。然而，“带租约商铺”真的有广告中宣传得那么美好吗？记者调查的结果并不乐观。
蒸发的结婚经费
站在沈阳市和平区一处已经关门的商场楼前，张女士神情黯然，“三楼有间商铺是我的。原本还想靠它多赚些钱，风风光光举行婚礼呢……”作为4年前勇敢试水“售后返租商铺”的投资者，张女士为自己总结的教训是“开始太冲动，事后太粗心”。
4年前，张女士与男友登记结婚。双方家长给他们的结婚经费总共是8万元。“那时正好去房交会凑热闹，看到这个项目，又听说带返租的，就动了心。”张女士回忆，当时项目的售楼员说，商场竣工投入使用后，开发商负责整体运营3年，打广告、招商。等到商场经营走上正轨，就把商铺交还给投资者，由投资者决定是自用还是继续往外出租。而且，这3年的房租会以“在总房款中扣除”的方式返给他们。
她和丈夫几乎没有犹豫，当场就交了定金，签了合同。就这样，本来打算用于婚礼的8万元变成了当时还没竣工的商场里的一间小商铺。“我跟老公商量了，这8万元要是拿来办婚礼，一下子就花光了。我们拿这笔钱投资的话，先等3年，3年之后商场运行进入正轨了，我们就自己开家小服装店，以后的生活都不用愁了。”
商场竣工后，很快就张灯结彩地开张了。不过张女士没料到，这个广告中明明说是百货商场的项目，里面竟然都是些卖菜和卖调料的摊位。不仅如此，商铺的产权证也迟迟办不下来。因为商场已经正常开业，所以张女士也没有多想，只是耐心等待着3年到期，自己好收回商铺，开梦寐以求的服装店。没想到，3年到期后，她面对的竟然是个人去楼空，大门紧锁的商场。“婚礼办不了，服装店也开不成了……”张女士觉得，这8万元钱算是打了水漂。
记者在调查中发现，投资商铺却吃了大亏的投资者，并不是张女士一人。刘先生也是购买商铺，却被深深“套牢”的投资者。他购买的商铺目前也是空置状态。“招不到商”是这些商铺成为空壳的重要原因。刘先生购买商铺的开发商虽然很负责任地将承诺的5年租金一分钱不差付给了投资者，但是返租期一宣告结束，投资者们就面临了这样的窘境。
自从沈阳加入“商品房限购令大军”，二环以内的商品房已经成为地产投资者们的镜中花、水中月。转战商业地产，是他们理所当然的选择。顺应这种变化，商铺的广告中也充斥着“一铺旺三代”、“超高回报率”等等充满诱惑力的宣传语。
在一处在建商铺销售处，头发花白的黄女士告诉记者，她是退休教师，手里有些闲钱，想买个商铺做投资。“基金、股票什么的我也弄不明白，买个铺子实在些。就算自己不开店，租出去也能赚到钱。”
这处在建商铺的卖点就是“带租约商铺”。在销售处，售楼人员也给以投资者身份前来“咨询”的记者仔细讲述了“带租约商铺”的好处。“你不用操心商铺能不能租出去，因为有开发商给你兜底呢。你出钱买了商铺之后，开发商会委托管理公司将商铺用于整体租赁经营，按照之前的约定，定期把租金返还给你。”
售楼人员还很有诚意地给记者分析了这种销售方式对投资者和开发商双方的好处，“带租约卖商铺，吸引力强，能让我们快速回笼资金。对你们来说，每年最少8%的收益，稳赚不赔。现在什么投资能这么保靠？”
记者走访了沈阳多家正在销售的商铺项目，这些项目大都承诺可以带租约销售。有的是开发商将“带租约”直接承诺给投资者，有的是将“带租约”算在给投资者提供的优质物业服务中。这些商铺的销售处都很热闹，每家都能看到手拿广告宣传单询问商铺销售细节的投资者。
返租中的“游戏规则”
“几年前曾经流行过一阵子‘返租商铺’。不过因为涉嫌‘圈钱’，而且闹出不少纠纷，被禁止了。现在的‘带租约商铺’其实是换汤不换药。”房地产业内人士姚女士告诉记者，带租约商铺并不是什么新鲜东西。
为什么“返租商铺”会改头换面再次出现？“这种销售方法诱惑力大，有市场。”姚女士给出了一个简单的答案。她告诉记者，按照商业惯例，如果是个人经营，商铺开张后需要3到5年才能有回报。而返租或带租约的商铺，回报却是很直接的。所以对于投资者而言，这是很好的投资项目。对于开发商而言，这种销售方式也能很快回笼资金，何乐而不为。
“不过，这类商铺的投资风险也不小，绝对不是开发商说的‘稳赚不赔’。”见识过多个商铺项目胜败沉浮的姚女士告诉记者，在这个返租的“游戏规则”中，想要实现投资者和开发商双赢有个十分重要的条件，那就是商铺能正常经营，取得高租率，实现预期利润。一旦这一点实现不了，大部分的经营风险都将压到投资者身上。
“哪里都不是遍地黄金，开个商铺就会有客人来的地方。”姚女士见过一些开头雄心勃勃，之后却黯然收场的商业项目，“规划、设计、招商、销售……一个商业项目想要成功，需要很强的综合运营能力。如果商场整体经营失败，冷冷清清，投资者还能稳坐家中，耐心等待那个返租回报吗？”姚女士觉得，一旦商场经营出现问题，当初早已经赚足卖铺钱的开发商完全可以拍拍屁股走人，把烂摊子留给毫不知情的投资者。到那时，除了一楼商铺还能凭借楼层优势吸引一些客流，二层以上的商铺生意很难有起色。
“还有一点，是很多投资商铺的投资者没有想到的。”姚女士分析道，“即使商场运营正常，返租期到期后，投资者自行出租或自主经营时，由于商场缺乏整体运营规划和布局，商场还能像以前那样具有商业竞争力吗？”
带租约商铺”背后的风险
“我本来想着靠商铺赚钱的，没想到会变成这样。”李女士手中的商铺就是已经到期的“带租约商铺”。当初想着等返租期过了就自己收租金，过“包租婆”的幸福生活。可现实却并非她想象的那么美好。姚女士的话在她身上应验了。
李女士一年多前贷款买了一个商铺。她当初看好的商铺所在商场却辜负了她的期望，只风风火火存在了半年多，就因经营不善倒闭了。租金回报没了着落，银行贷款却还得每月偿还。无奈的李女士只得把商铺低价租给别人经营。“现在我收的租金只够交物业管理费的。银行贷款压得我喘不过气来……”李女士觉得，自己当初的选择过于草率了。
“从整体效果来看，商铺投资回报率确实优于住宅投资。不过，其中的变数很多。并不是每个商铺投资回报都能实现高额、稳定的效果。”多年从事经济类诉讼业务的辽宁隆丰律师事务所主任王乃龙律师告诉记者，他曾经代理过多起商铺投资者起诉开发商的案件。“内容都是开发商没有按照约定返还租金，或是因为将项目抵押给了银行导致投资者们没法正常办理房产证。”王乃龙律师表示，除了这些，纠纷内容还包括在建工程无法按期竣工，经营管理者与投资者之间的租赁协议无法实施。“无论是哪种纠纷，投资者的利益肯定是受到损害的。”
王乃龙分析道，投资商铺风险升高，也与商业项目发展的状态有关。目前的商业项目出现了两极分化的趋势。一方面是高端商业项目占据了城市最繁华的地段，拥有最集中的消费人群，收益率极高。而另一方面，中低端商业项目却在交通条件、价格、经营成本多个方面存在不利因素，经营效果并不理想。然而，高端商业项目往往都是开发者自营，并没有给商铺投资者以分享利润的空间。而那些商铺投资者可以选择的中低端商业项目却因为所处条件并不十分有利而存在很大经营风险。
而实际上，用“包租”形式销售商铺，以承诺返还利润为卖点，这里不仅包含极大风险，可能存在以利润为幌子的陷阱。“比如，一套承诺‘售后返租’的商铺，开发商承诺3年内每年返还8%的利润，却又没法保证每年整体经营商铺的利润能大于8%。这时，开发商只需要将商铺的售价提高到原售价的124%，就能够稳赚不赔。所谓的租金回报，只不过是羊毛出在羊身上而已。”王乃龙为记者算了这样一笔账。
“实际上，‘售后包租’类的商铺销售方式，早已经被认定为违规了。”王乃龙告诉记者，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》就规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年6月，建设部也明确发出风险提示，全面叫停“售后包租”产权式商铺，指出以“售后包租”或变相“售后包租”形式购买产权式商铺，存在很大的风险隐患，也会给社会带来许多矛盾和不安定因素。“不过，由于这种销售方式存在着巨大吸引力，一直没有彻底消失过。”
投资商铺，你准备好了吗？
在记者对16位沈阳市民进行调查时，9位表示如果手里有闲钱，会选择购买公寓或商铺。当记者询问是否会选择“带租约商铺”时，8位表示觉得很省心，想试一试；有6位表示风险太大，不敢买；还有2位表示不知道什么是“带租约商铺”。
在接受调查的市民中倒是有一个普遍的观点：相信商铺的投资回报率远远大于住宅。
“无论什么投资，都存在着风险。‘稳赚不赔’是不可能的。”房产中介公司置业顾问李先生表示，商铺投资牵涉到多个方面，开发商开发，投资者买，经营者经营，几个方面的利益都需要平衡好，商铺的价值才能够体现。而一旦投资了不好的商铺，即便租金价格再便宜也不会有人来租。
因此，投资者需要多方面权衡考虑。要注意辨别“包租”等利润诱惑的真假，还要理性对待商铺的地势、人气和前景等，对商铺及周边情况进行深入了解和研究。此外，目前涉足商铺市场的，以工薪阶层的中小投资者为主，多数投资者没有从事过房地产相关行业。因此，中小投资者在进入商铺市场时更要谨慎。
