据钱江晚报报道 做商业地产的人说，商业地产是房地产业的一朵“金花”，它的投资回报率远比住宅类物业要高得多。
事实上，商业地产这两年确实是杭州楼市的热点所在，但说到投资回报率却在很长一段时间内无法与住宅相媲美。是什么在影响商业地产的含金量？
商业与地产的脱节，开发和后期运营的高难度，这些问题是否仍然困扰着商业地产的未来发展？
在本周一的本报“杭州商业地产研讨会”上，商业地产的开发商们进行了一场关于商业地产未来之路的“论剑”，他们的思考或许能给这个市场以启发。
商业地产自持比例正在上升
“点石成金”术，关键在运营
【有开发商针对商业地产做过市场调查，结果显示商业地产项目，获利不理想的主要矛盾在于开发商与经营者的利益冲突。而现在，开发商对所开发项目的自持比例正在提高，这已成为商业地产的趋势。】
吴骏：在上海，像玛莎、奥克伍德等酒店公寓，他们的租金要比周边住宅高40%~50%，而他们都有很好的物业公司统一管理。百大绿城(新闻 专题西子国际项目我们不打算散卖。我们项目总共22万平方米，11万平方米可售，剩下的都是自己持有，这样是为了未来能够更好的运营，从中得到比较好的收益。
陈霞：像野风现代中心这样的项目，在市中心地段卖给散户的价格不如卖给一个大客户来的效益更高，也更省心。因为我们这个项目是城市综合体，光靠开发商做努力是不够的，我们需要第三方的合作运营。
程健：我们位于西溪谷东侧的西溪新座，定位为生态办公写字楼，以自持、出租为主。钱江房产
一直以做住宅为主，目前公司也想“两条腿走路”，一方面要持续开发高端住宅；另一方面通过商业资源的整合，形成公司未来发展的增长点。目标人群定位必须更明确
定向招商，为对的人找对的商家
【项目针对怎样的目标服务人群，这是很多开发商在开发定位之初就必须考虑的问题。定向招商，吸引符合目标定位的商家入驻，既能寻求差异化发展，从而达到预期的投资收益，又能为业主提供更有针对性和富有特色的服务。】
何岚：钱江BLOCK项目其中一个很重要的方向是教育培训，比如目前已经签订的淘女郎培训基地，一些培训班的老师甚至要拿整层楼来做教育培训。同时，我们也鼓励自己想开公司的创意创业人士，为他们提供宽广的办公场所。另外还有为周边住宅和学校提供一个生活休闲的配套，这里也有小资氛围浓郁的咖啡吧、酒吧等小憩场所。
刘毅：我们的隐龙湾项目将设计成一个个城堡式的企业独栋，每栋占地约4亩，配游泳池、大的花园，还专门请了替G20峰会做安防系统的专业人士。整体产品的招商都是围绕浙江的顶级财富人物做的。
陈霞：野风现代中心以后会有世纪联华和旅游中心进驻。在做市场调研时，我们也在寻找差异化竞争，比如引进附近稀缺的餐饮服务，还有像屈臣氏这样的个性化超市。
商业地产的未来之路
多元化的产品，个性化的定制服务
【从去年开始商业地产在杭州楼市的整体成交上表现亮眼，但同时，相似的产品定位、相近的目标客户，也让商业地产类产品的同质化问题越来越明显，如何在有限的市场份额中寻求突破？】
程健：作为今年的重点项目，钱江BLOCK就做了差异化的定位，不同于一般写字楼林立的感念，项目将打造成欧洲特色的商业小镇，以街区式的商业形式出现，由14个BLOCK小围合组成，可以营造出令人惊喜的街区拐角，是在同板块甚至杭州都没有类同的物业类型。
吴骏：考虑到地段的稀缺性，百大绿城(新闻 专题西子国际项目将会围绕高端的大客户来定制服务，每栋楼都会配置超豪华的空中总裁会议接待室。酒店公寓方面，整体的装修不同于以往绿城的新古典主义，显得更加温馨，由美国的HBA亚太地区的新加坡主设计师亲自操刀，建筑设计是KPF的主创团队，灯光设计则是美国的BPI，任何与我们合作的商业团队都是世界顶尖级的，总的设计费用就达1.2亿元。再加上绿城的号召力和地段的稀缺性，产品未来的竞争力不言而喻。
吴萍：产品卖得好，主要源于前期详尽的受众调研。特别是酒店式公寓的定位，不能盲目地把它当作类住宅来做。下沙有相当一部分日、韩等外籍人士，我们对他们的生活习惯做了详尽的数据分析和研究，发觉他们对于内在装修并不很看重，而更关心物业服务质量和安全性，因此，我们引进了玛莎作为酒店式公寓的服务商，针对性地提供配套服务。
制约商业地产发展的最大瓶颈
“停车难”怎么解决仍无良策
【开发商都提到了停车难问题，尤其是在市中心区块，日益密集的人口密度以及稀缺的土地资源形成天然的矛盾，这也是当前他们要思考解决的重要课题。】
吴骏：车位以后必定会成为杭州商业地产发展很大的一个问题。需要停车位的地方都是市中心，土地价很贵，费用提高后大家就不愿意停。目前来说，解决停车难有两种方法，一个是错时停车，一个是机动停车位，设置自动泊位。像上海的高端物业，地面上会有灯光的指引带，帮助节省停车的时间。我们项目附近的庆春广场有可能会建两层地下停车位，如果能实现的话，整个区域的停车可以得到比较好的联动。
刘毅：我们在余姚的一个项目有60万平方米，地上有40万平方米的商业，邀请了新加坡的DP做设计，沿路全部是停车场，整一栋楼就是停车常这在国内是比较新颖的。
