长期以来，“一铺旺三代”的传统观念使得商铺销售炙手可热，很多人对那些所谓的产权商铺、每年8%甚至到10%的租金收益承诺心动不已，但很多人对那些所谓的产权商铺、每年8%甚至到10%的租金收益承诺心动不已。
|
|
所谓“售后包租”，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房不少购买售后包租或者带租约房子的人，都是为了更有保证将房子租出去并有较高的回报率。
目前，上海市场推出的绝大多数商业项目都是在打擦边球以包租的形式在出售（2001年6月1日，建设部就颁发了《房地产销售管理办法》，明确规定不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋），为此，本周的投资小贴士就有必要针对包租的利弊谈谈了，希望能为你指点迷津。
其一，项目谁来担保？安全收益是根本！
对于俱乐部会员以及广大的投资客来说，投资商铺难免有风险，但怎样把风险降到最低，放心的投资？收益谁来保障？所以担保方面就很关键。所以，综合比较现有的各种商业投资品种，想安全的坐收租金，投资一定要选择有银行担保的、有收益保障的商铺。而有些商铺在银行担保的时间长度上有3、5年、10年甚至最长20年的，所以在选择时也需要根据收益的周期来慎重比较。
点评：在一般的商业投资项目当中，发展商往往拿诸如品牌以及集团实力等在推广和销售当中承诺具体的收益保障，而现实是找到一个放心的保障和依靠是最关键的。
其二，后期谁来经营？合理出租是核心！
产权出售的商铺大都面临经营上的尴尬。 由于一个项目共有投资者,管理经营公司和业主三个利益主体。投资独立产权商铺仍旧面临两大隐忧:第一,由于产权过于分散,尽管有业主委员会从中协调,但开发商丧失对整体项目的掌控权,业主各自为战,经营品种混乱,造成租金普遍下滑,甚至出现无人问津的局面。第二,商铺还可能因为投资者专业化程度不高,与区域内消费者的购买力不协调等因素,造成后期经营困难的局面。
点评：在商业项目的前期招商以及后期的运营中合理的搭配租售比。有开发商自己持有的部分，其实也变相的给投资者吃了定心丸。
其三，能否确保成功？成熟运营是关键！
对于投资型商业地产项目而言，不论开发商怎样承诺，地段是多么繁华，商业环境有多么成熟，人气是多么旺，升值潜力有多么大，相信精明的投资客更愿意去亲身感受铺面所在的地段，自己琢磨一个区域的潜力和发展愿景。所以，买铺时，不管开发商承诺的再好，也一定要看商铺的经营现状，未来能否经营成功谁能确定？想轻松赚到钱，最好买有成熟保障的铺子。
点评：专业的项目运营团体，会降低你的投资风险，诸如万达，几乎是所到之处，都会掀起抢购的狂潮。不仅是因为万达的品牌效应，更多的是专业的商业运营团队的成功。
其四，如何保证做旺？优势地段以及旺盛人流是根本！
虽然产权包租的商铺可能不需要投资者关心其他经营上的问题，但俗话说，地产的关键是地段，地段，还是地段。后续的经营红火了，才有租金的水涨船高，才有投资者稳定的财源滚滚。
其五，开发商的实力如何？开发背景需明辨！
面对目前涨势如虹的商业地产大局，由于产权式商铺和酒店公寓等理财品种面向的是投资者而非自用型买主，所以很多开发商的品质也有待商榷。我们姑且把“售后包租”的情况成三类：一类是承诺回报当真兑现的；一类是手头急需一笔钱，需要通过此手段融资；最一种则是从开始就是恶意的，目的是算出很高的回报率卖完产品退出。这就要求投资者分清承诺方是谁，承诺是否写到合同里，承诺方有没有实力兑现承诺，更要看其背后的实力承担者。
点评：如果开发商实力不好，那么在承诺的回报期结束后，投资者很难继续得到相应的租金回报。因为商业物业的开发商一般是以卖楼为目的，大多数在售楼结束后，会立即撤场。这时商铺经营权分离，无法协调管理和统一规划的业务。如果面临同区域低价位租金商铺的竞争，必然会不堪一击。
其六，是高回报还是高圈套？投资回报需合理！
天上不会无缘无故掉馅饼,开发商也不是慈善家。如果商业物业投资利润真有这么高，那么开发商为什么不自己直接经营，而要送钱给投资者赚呢？还是那句话--商铺里面觅"钱途"必须擦亮眼睛，小心馅饼变陷阱。
