新闻背景：跟着地铁去找铺。近期做的有关地铁沿线商铺受到了投资者们的广泛关注。实际上，除了地铁周边地面上的商铺外，地铁站内的地下商铺也日益成规模，还有类似流行前线、地王广场、天河又一城 (论坛 新闻)等这些与地铁接驳的地下商场。不过，这些地铁商铺，往往是人防工程，没有产权，但贵在人流不息，客源有保障，因此成为不少租赁和自营客的心头好。
讨论主题：广州地铁站内商铺的投资价值
提问1
广州地铁的站内商铺或邻近地铁的地下商铺，对比一般地面上的街铺或商场铺，商业氛围或商业特点如何？
地铁商铺潜力有待挖掘广州房地产专家韩世同表示，地铁物业的概念是从香港传来的，但是在香港主要指的是地铁上盖，但是到了广州之后并没有好好地发展上盖物业，人流利用没有达到最大化，特别是在一些两条地铁的交会处，应该建一些商业综合体、大型商场等。在规划线路的时候也应该从这个方面进行考量，实行商业最大化。广州现在的地铁物业零散，人流不容易导引，好坏也与地铁运营无关，发展受限。地下商铺相对增值空间较高，有很大的挖掘潜力。
客流稳定但步履匆匆满堂红战略管理高级主任沈锐培表示，地铁内的商用物业一般客流稳定，并且有规律，比如节假日、上下班会是高峰期。由于环境相对封闭，客源往往是过客，逗留时间段，没有“逛”的概念。因此，地铁商铺包括一些地下商场，都是以快速消费品为主，很少大众买卖。在广州也有一些做得不错的与地铁无缝接驳的地下商场，像烈士陵园地铁站附近的流行前线和地王广场、公园前的主题商场动漫新城、广州东站的东方宝泰等。由于广州地铁线路多，广州地下的商场也丰富，但没有形成特色，经营方面并不出彩，细分得不够。对一些地铁出入口的小商铺，由于体量小，没有太多商业支持，也往往吸引不了客源。
提问2
你认为广州地铁商铺还可以怎样优化？
可沿用香港的“便利”经验韩世同认为，在地铁商业的发展方面可以借鉴香港的经验，香港地铁内的商铺一般都以便利型为主，每隔2-3站就有一个节点，建有立体商业街。广州的地铁商业业态可以改变，或者可以直接引进香港的商家，大力发展地面业务，建一些中型的商业综合体。
同时他也提醒，投资地铁商铺首先要看有没有产权，并且地下物业的防水、防潮、通风等投入都大，投资成本和运营成本高，建大型的地下广场有一定风险，因此选择地下物业要慎重。
提问3
地铁商铺的租金情况怎样？
地铁商铺租金不便宜美联物业工商铺营业经理林永健告诉新快报记者，目前广州一些发展成熟的地铁商业，租金都挺高，如流行前线的一线旺铺租金可以达到1500元-2000元/平方米/月，比正佳的部分商铺还贵。附近的地王广场负二层，租金大概是四五百元/平方米/月。租金水平也看商铺的商业氛围和经营的成熟度，公园前地铁站的商铺租金就是300元-800元/平方米/月。不同的位置租金差异也很大，像成熟的流行前线，偏僻的商铺租金也有约500元/平方米/月。
提问4
地铁商铺一般没有产权，但它仍是不少租赁和自营客的心头好，针对这部分需求者有何建议？
投资宜早不宜迟满堂红战略管理高级主任沈锐培表示，投资地铁铺宜早不宜迟，因为成熟后的商铺成本太高，机会少，在商铺刚刚出现时，租长约会比较划算。像江南新地开始招租时，租金是100元-200元/平方米/月，现在做旺了，租金已经涨到400元-500元/平方米/月。值得注意的是，地铁商铺的人流较为固定，增长到一定的幅度就不会再往上走，因此，关注一些新建的地铁商铺潜力更大，当然在选择具体商铺时也要考验投资者眼光。靠着大型商圈选铺
美联物业工商铺营业经理林永健表示，地铁商铺的客流往往是路过的，不是特地来消费，因此做一些特色的东西吸引效果会更好。还有一点，选择地铁商铺的位置时最好选一个大型商圈的附近，稍微偏远一点也没关系，但不要在一点商业氛围都没有的区域。
4月15日国家统计局发布数据，3月份CPI同比增长5.4%，创下了32个月以来新高。放在银行的钱越来越贬值，股市大幅震荡不是一般人玩得了，最传统的住宅投资又限购限贷，钱往何处去？差不多每个广州人这段时间都有一个经历，那就是商铺投资的广告短信突然间增多了起来，铺天盖地而来都是关于“一铺养三代”的回报诱惑，以及“抢到即赚到”的速度催促。临街旺铺、主题商铺、社区铺各有卖点，做住宅的发展商增招商业人才，一些小的商铺代理商风生水起，而一些网站也不甘寂寞，纷纷组织“广州看铺团总动员”等活动。中原地产的有关数据显示，2010年第四季度，广州“由住转商”的投资客约占客户总人数的10%，而到了2011年2月份，这一比例已上涨至30%。业内专家介绍，通货膨账加剧，现在不少投资者转战商铺的动机，已经悄然发生变化，超过六成以上的投资客，最关切的不再是商铺投资回报，“保值”成为商铺投资的第一位需求。
明知回报率低也要买铺
日前，位于海珠区宝岗大道与江南西交汇处的可逸倾城一期300多家一手小型商铺宣告售罄，收益2.5亿元。代理该项目的兴业地产人士对记者表示，“绝大部分买家都是自己主动找上门，公司并没有推行营销活动”。可见，面对当前众多的商业项目与纷飞的商铺信息，投资客有其内在的投资因素。专业人士介绍，代理商针对商铺买家的调查问卷显示，至少有60%的买家，最关注的首要问题就是资产的保值。CPI几个月来都在高位，投资渠道又狭窄，位置不错的商铺，就成了钱要找着去的地方。
“我知道现在商铺投资回报率普遍偏低，回报周期至少也要七八年，甚至十年以上都有可能，不过，买它就图个保值，买了之后总有升值的机会，不是都说一铺养三代嘛”。4月19日，一位正准备购买广东港澳中心裙楼商铺的广州本地人陈女士，向记者说起了她的投资心经。众所周知，经过连续几次加息，再加上商铺的首付要50%以上，资金的投资回报率近几年并不很理想，投资客也很明白这一现状。但是一直看涨的CPI，短时期的投资回报不再奢望，人们迫切寻求保值方式。银行储蓄、股票投资、黄金投资、购买理财产品等传统投资通路纷纷看空的情况下，又加上商业地产不限购，人们把目光投向了商铺。花400万元购买机场路一处43平方米二手商铺的黄先生说：“我这个虽是临街商铺，不过并不是说地段特别好，但是我做好先守那么几年的心理准备，以后旺了再说，我现在就为了保值。”
中原地产三级市场发展部总监刘广浩介绍，广州的商铺投资回报率为4%左右，不算太低，但是现在大部分的商铺投资者并不是很关心这个问题。“由于投资股票的风险大，住宅那条路被堵，购买商铺便成为买家的首选，为的就是保住手上的这个钱”。
郊区商铺买家：我只想着保值
记者注意到，这种保值的心理，同样存在于郊区商铺的投资中。上周日，位于南沙进港大道的南沙奥园海景城开盘，同一天推出住宅100多套，还有临街商铺19套，但令发展商意外的是，前来咨询商铺的买家，差不多像咨询住宅的一样多，两天时间，商铺销售完70%，销售成绩并不比住宅差。奥园南沙公司营销总助理莫红晟介绍，郊区买铺的前景很好，现在价格这么低，才2万元/平方米，虽然南沙现在发展这么快，不过这边的投资回报期也要10年左右，“买家心里都很明白这一事实，他们更多想先让手上的钱保值，增值都是后话”。
曾几何时，李嘉诚的“除了地段还是地段”的投资原则，一直被很多商铺投资者奉为投资经验，地段、位置一直是商铺的核心考虑因素，缺乏地段优势的远郊商铺，往往无人问津。但是如今似乎情况正在发生变化，郊区的商铺因通货膨账而被价值重估，成为一些投资者的选择。
在此期间，记者在南沙滨海花园售楼处碰到的参观样板房的买家的心态，可谓颇具代表性。据称，其手头已经有两套房子，今天陪朋友过来参观住宅样板房，但听说有商铺在卖之后，兴趣点转到了商铺上。“现在郊区发展这么快，在这里投资商铺应该是不错的选择”。他认为，钱放在银行也是放，放在这里还能保值，只要投资回报率不要低于银行利率就行了。“要不是因为周边的楼盘商铺都是大面积的，今天就想买一铺了”。