由于加息频频，已做了多年收租婆的梁小姐不再把新的资金投入到住宅市场，而是投到石牌东路上的商铺中，目前租金回报率达到5.5%左右。据行内人士分析，石牌东商铺的平均租金在两年中从300元/平方米·月上升为400元/平方米·月，未来仍存在继续上升的空间。
　　梁小姐在多年前便开始投资房地产市场，是一名资格老、经验足的收租婆。在她手上握有两套物业正在放租，每个月有数千元的租金收入。梁小姐对自己的投资颇为满意，考虑用新的资金追加一套住宅，再进行长线投资。
　　然而，近期加息频频，精明的梁小姐考虑转换另一种投资物业类型，以提高租金回报率。3个月前，梁小姐一位经营服装生意的堂姐对她抱怨铺租又大幅上升，虽说者无意，但听者有心，梁小姐敏锐地意识到商机的所在，决定打探目前广州市区商铺的行情。
　　实地调查锁定石牌东
　　在接下来的一个月中，她开始着手到广州市区多个拥有较好投资价值的地段进行现场了解，最终将目标锁定于石牌东一带。梁小姐认为，目前石牌东的商业发展已经成行成市，商铺空置率较低，临街铺的租金水平约在400元/平方米·月左右，而二手均价则约70000元/平方米，按行价粗略一算，租金回报率有可能达到6.9%，这样的回报率足以让投资者满意。
　　在投入真金白银前，梁小姐对市场行情及未来发展前景作出理性的分析。她向行内人士了解得知，石牌东近年的商业氛围越来越好，而且随着石牌村的改造，整个区域的片区形象和环境都会得到大大的改善，并会逐步走向中高端消费轨道。况且，石牌一带未来将成为中高档公寓的集中地，亦有大批具有较强消费能力的居民聚集于此，可对石牌东商业市场起到一个强力承托的作用。未来石牌东的中高档发展前景，更有可能推动租金水平大幅提高。
　　选择小商铺更易入手
　　由于梁小姐的预算大约在100万元左右，按照目前的市场价格，一些面积偏小的商铺单位比较适合入手。在行内人士的建议下，梁小姐买下了一个面积约15平方米的商铺，总价为110万元。
　　该铺面虽然不大，但用来经营美容美甲行业相当适合，而且这类行业通常都会保持一个比较干净整洁的经营环境，收入也较稳定，比较符合梁小姐求长求稳的要求。2周后，梁小姐把商铺租给了一个打算从事美容生意的女孩子，每月收取租金5000元，即租金回报率达5.5%左右。
　　今后仍有升值潜力
　　不过，梁小姐的算盘打得还更长远。石牌东商铺的平均租价在2年中由300元/平方米·月上升为目前的400元/平方米·月，升幅颇大，而未来的升幅预期不低于此。梁小姐认为，投资商铺在于其未来的长线升值潜力，这5.5%的租金回报率在两年后肯定能远高于6%。
　　石牌东路
　　消费群稳定“一盘难求”
　　石牌东是天河区商铺密度最高、商业氛围最浓厚的商业街，近年该地头商业氛围越趋兴旺，日均人流量也不断走高。这一带的商铺主要经营潮流时尚类行业，包括有特色饮食、服装饰品、美容美甲服务等，年轻化的商业模式，大大吸引着周边的年轻消费者。如石牌东周边高校师生、岗顶IT商圈的从业人员，以及天河北商圈的白领都爱到这一带购物消费，目前已形成较为稳定的消费人群。
　　据合富置业专业人士介绍，随着石牌东商业氛围越趋兴旺，前来求租商铺的人也越来越多，也不乏买铺投资或自用的人士。但该区商铺大多以放租为主，少有放盘发售，因此长期处于一盘难求的状况。据了解，近3年来，石牌东商铺的售价亦有着明显的增长，目前石牌东临街商铺的二手均价约70000元/平方米，而租金则约为400元/平方米·月。
　　石牌东的商铺从10多平方米的小面积商铺到30~40平方米不等，也有100平方米左右的大面积商铺，其中，30~40平方米的商铺多以经营精品、服饰为主，而部分10多平方米的商铺，可以经营美容美甲行业。
　　由于梁小姐是第一次投资商铺物业，因此选择小面积的单位比较稳妥，而且入手门槛相对较低，投资风险也相对较小。
　新政后住宅市场受挫，而受政策影响较小的商业地产纷纷发力，近期成交数据显示，短期内商业地产出现了热销情况，业内人士预测，后新政时代，商业市场或再遇良机。
　　东莞商业地产如何捉住机遇再上新台阶？《广州日报·东莞新闻》近期将推出商业地产系列专题，针对商业中心、写字楼、专业市场、住宅底商、商业街等多种商业地产模式进行专题报道，敬请关注。
　　《广州日报·东莞新闻》联合房掌柜进行的网络调查显示，在接受调查的275名受访者中，有三成多受访者近期有投资商业地产意向，四成受访者表示购买商铺时尽量一次性付款，近五成受访者看好商业中心的商铺。
　　问卷调查：
　　问题1
　　近期是否投资商业地产
　　在接受调查的275名受访者当中，有32%受访者表示近期将投资商业地产，而43%的受访者则直接表示不打算投资商业地产，25%受访者称将会视情况而定。
　　厚街的陈小姐热衷于投资房地产，已经在东莞多处置业，新政后，她暂停了投资的脚步，陈小姐告诉记者，新政下住宅市场成交量下降，虽然银行调控对商业地产影响不大，但是如果住宅价格下降了，势必还是会影响到商业地产的价格。陈小姐打算先观望一段时间再决定是否投资商业地产。但也有受访者认为，受整体市场的影响，商业地产目前价格处于相对低位，正是出手的时候。
　　问题2
　　投资哪的商铺更抵
　　调查显示，在对商铺的面积区间选择上面，40~100平方米的商铺最受欢迎，占了51%的比重，受访者们认为，这样的面积区间可以做服装、餐饮等多种业态的经营。
　　25%的受访者选择了20~40平方米区间的商铺，受访者刘先生表示，这样面积大小的商铺总价低，面积不大，也方便出租，另外有13%的受访者选择购买20平方米以下的商铺，11%受访者选择购买100平方米以上商铺。
　　此外，商铺的类型也是不少网友购买商铺时需要考虑的一个因素，49%的受访者认为，商业中心的商铺最值得投资，另外24%受访者看好社区商铺和住宅底商，15%受访者看好专业市场商铺，另外12%受访者选择其他。
　　问题3
　　一次性付款还是贷款买铺
　　银根收紧，贷款利率提高，购买商铺时您是选择哪种方式付款？40%的受访者表示将会选择一次性付款购买商铺，30%的受访者则选择按揭贷款，另有30%的受访者选择看情况。
　　陈小姐告诉记者，她购买商铺一直以来都会以一次性付款的方式来购买，“银行贷款的利息太高了。”陈小姐说，她不愿意把这些利息给银行赚，每次购买房子都是尽量一次性把钱付清，这样还可以打到一些折扣。
　　问题4
　　投资商铺目的是什么
　　哪种业态的投资最受欢迎？调查显示，购买商铺后从事哪类型业态经营，比例相对均衡，19%的受访者认为投资商铺进行服装首饰经营最为合适，18%的受访者认为超市是最赚钱的，而17%的受访者选择投资餐饮业，还有17%受访者选择养生沐足，10%受访者选择运动健身，10%受访者选择休闲娱乐业，另有9%受访者选择其他。
　　投资商铺的目的是什么？56%的受访者表示将自己经营，另外29%的受访者表示购买商铺是为了出租，15%的受访者则声称购买后将请人经营。
　　问题5
　　商铺黄金价格几何
　　商铺多少价位才能够接受？33%的受访者表示10000~20000元的单价是自己可以接受的价位，记者在采访中了解到，中心区普通商铺的价格在2万元/平方米左右，23%的受访者则表示5000元~10000元/平方米的价格可以接受，而这种价位更多的存在于一些社区商铺和镇区普通铺位。
　　另外，分别有12%和11%的受访者接受2万~3万元或者3万元以上单价的商铺，这些价位在市中心和热点镇区中心的商业地产比较常见。
　　看好商铺
　　可做长线投资
　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，好的商铺一直以来都是一抢而光的，好的地段商铺一向很受欢迎，而部分不好卖的商铺，主要是因为楼盘入住率低，周边配套不完善，开发商干脆只租不售，希望通过商业的兴旺来拉动住宅的销售。
　　“东莞商铺这几年的价格都比较高，而且比较稳，2004年以来一直都是2万元/平方米左右，价格相对平稳，主要原因是东莞本地投资客的实力和心态，许多人是长线投资而且一次性付款，即使暂时不出租也没有什么资金压力。”车德锐认为，如果看好东莞商铺未来的发展，商铺作为保值的东西，更多是适合长线投资。
　　另外，车德锐也提出，东莞好地段的商铺成交不是问题，但是后期的经营是问题，销售后如何经营好一个商业地产是一个难题。