商铺是一种特殊价值的房地产形式，它并不仅仅依附于某一特定的房地产价值来体现自己的价值，而是与所在地区的城市规模、经济发展水平、人口数量、购买者的消费能力、消费倾向等诸多非房地产因素有着密切的关系。
    商铺的商业价值是商铺房地产价值之外的价值，并不以实物形式存在，它是商铺价值中的主要价值成分，与房地产价值一起构成商铺价值。构成商铺商业价值的因素主要有区域因素、商圈因素、商业企业因素以及购买力因素等。
    一、区域因素
    (一)商铺所在城市的类型
    城市类型的形成并不是人为地规划或刻意安排的结果。城市类型的成因与其所处的生态环境、地理位置、资源、历史等因素有关。
    (二)经济发展水平
    一个国家或地区经济发展水平的高低与科学技术文化普及的程度有关。
    一般而论，商业与经济发展水平密切相关。经济发展水平越高，商业发展水平也会越高；反之亦然。
    (三)支柱产业
    每—“个国家、地区或城市均有适合该区域经济发展的支校产业．而支柱产业往往会形成该区域的经济特征。支柱产业的技术构成及附加值越高，则经济发展水平越高，人均可支配收入也就越高，从而使该区域的消费能力增强。商业服务业越发达，该区域的商铺也就越有价值。
   (四)思格尔系数
    思格尔系数是区域经济发达程度的个重要标志。思格尔是19世纪德国统计学家，他在研究消费结构变化时，发现一条规律，在以家庭为单位进行考察时，发现收入越少，人们用于购买粮食的支出比例越高，则这个家庭越穷；反之，一个家庭用于购买粮食的支出比例越低，则这个家庭越富。一个国家也是如此。思格尔的这一发现被世界公认为恩格尔定律。
    在思格尔系数低的国家或区域，个人投资能力与消费能力较强，进而直接导致了包括金融业和商业、服务业的发达。
    (五)城市空间
    城市空间的变化历来是被动地因人口迁徒变化而变化。城市空间的大小还取决于所在区域的土地供应情况。人口迁徒的一般规律是生态环境差的区域向生态环境好的区域迁移，经济发展水平低的区域向经济发展水平高的区域迁移，社会动荡的区域向社会安定的区域迁移。在经济发达地区，城市空间超大，商业越发达，商铺越有价值。
    (六)人口数量与密度
    人口数量与人口密度是商业发展的基础。一般而言，经济发达的地区，人口数量多，人口密度高，购买力集中，因此，该地区商业发展水平较高，其商铺的价值比较高。
    反之，人口密度低的地区，商铺所含的土地成本比较低，商铺价值就比较低。从另一个角度看，区域人口密度低，商业销售额较低，该区域商铺的商业价值也比较低。
    (七)商业发展水平
    一个城市的商业发展水平主要取决于该地区经济发展水平与居住人口可支配的收入。消费水平越高，商业越发达，商业企业的商品能承受的租金成本就越高，商铺产租能力就越强，商铺价值也就越高。此外，商业发达地区还会吸引其他地区的消费者。某一区域消费能力强，商业发达，商品相对丰富，对周邻地区的辐射能力强，这样反过来促进该地区商业的发展。
    商业发展水平还包括当地商业设施的数量和规模、先进商业业态在整个市场中占有的销售份额、新款商品上市的时间和节奏、商品更新的频率等。商业发展水平高的地区，因其销售数量大，创造商业利润的能力强，所以该地区的商铺价值要高于商业发展水平低的地区。