风险一：缺少风险保障机制
    很多返租回报方式，没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。  
    风险二：羊毛出在羊身上
    商铺返租销售的主要原因是对于某些开发商来说，商铺如果只租不卖，至少长达十几年的投资回收期他们往往无法承受，为尽快套现，分割出售便成为他们的必然选择。而他们一般都会承诺售后返租，并利用广告进行大肆炒作。一些商业地产项目发展商表面上开出了高达8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，一些开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
    风险三：周期长经营状况变数大
    发展商或者商场的经营者在出售商铺后与业主签订一份一定年限的返租合同，规定每年按一定的投资回报率将商铺的经营收益返回给业主。通常合同签订的返租年限都达5~10年之久，承诺的投资回报率也会达到8％以上。以后业主按月获得返租租金。在漫长的返租期中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障。
    风险四：应税复杂容易出错
    根据相关税法规定，“返租”涉及两种不同的应税行为，即开发商销售商品房行为和买方业主的出租行为，买卖双方均应按照规定分别缴纳税款。在进行交易时，采取“返租”买卖的双方均应充分考虑“返租”所涉及的税收问题，以免因不了解税法而产生罚款和滞纳金。
    风险五：无法获取完整物权
    在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风险。