投资人简介：
王魏楠，男，48岁，从事餐饮行业，在沈阳有三家自己的餐饮店。并且王先生还是一位资深的投资人，理财经验丰富，2004年踏入股海、08年购入基金、09年进入房地产市场，如今投资商铺，是他的最爱。
投资心得：如何评估商铺物业的价值
经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。
一个成熟商业街旺铺的价值当然是无需我们再去分析的，那样的投资成本也不是大部分人能够承受的。所以我个人比较倾向于投资新兴地区的商铺。而对于商铺的考察，我一般会从几个方面入手。
首先考察周边商铺的租金价格和比较适合的经营品种，计算该地区每平方米的平均营业额，物业投资回报期，也就不难推算出合理的商铺投资价格。当然，这只是静态的算法，另外还必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量。还有一种相对简单的办法就是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。
以芒果街为例的调查报告：
1、 商铺租金：2012年入驻的璀璨芭莎摄影当时的租金是10元/平方米，而2014年入驻的千伊好米好面的租金则涨到了30元/平方米，两年等于翻了一倍，如此的涨幅比较客观。
2、 人流：260万平米城央大盘，于洪新城“旗舰”位置。50万常住及流动人群，周边恒大、碧桂园等……大型住宅区林。
3、 经营模式：开放式街区，独立店铺经营，24小时不打烊，又有统一的公共运营管理保障。
4、 发展规划：芒果城包括了街区商业、地标级写字楼、五星级酒店、河景商务公寓、高端住宅等多种业态，总建筑面积约100万平米，计划自2013—2016年间开发完成。
5、 大型品牌：现在已有众多品牌商家抢驻芒果城：美国卡尔森酒店、法国红酒文化中心、大地数字影院、莫森泰姆健身、迪欧咖啡、际帝国际婚纱摄影、哈皮小孩青少年体验机构、璀璨芭莎、小哈津幼儿园等知名商家均已签订意向协议或者正式进驻。
总结：仅仅从现有的出租回报率看，芒果城就已经很有前途。而芒果城更是秉承了以人为本的商业概念，单单50万人口的流动量就足以支撑芒果城的运营，加之未来还将有地标级的写字楼和五星级酒店的规划，也就是说未来的流动人口将远超50万。另外，独到的建筑模式，让其在众多的商业综合体中脱颖而出，可以说于洪新城正缺少这样一个商业中心，而这样一个商业中心的诞生又恰到好处。这也是为什么会有那么多领导品牌抢先入驻芒果城，相信他们的调研结果要远比我们个人的简单分析更具权威性和专业性。
