卖化妆品一年持续亏本
据了解，凤姐当初购买商铺的条件是，最好商铺被高档写字楼包围，或者商铺所在小区的居住人群是小资人士。在广州，适合凤姐要求的有如下路段：六运小区、淘金路、建设六马路、祈福新村、丽江花园等。凤姐均看过以上路段的商铺。由于该类型商铺十分成熟，售价相对较高，已超过了凤姐的预算，凤姐只能放弃。
后来，凤姐在某报纸上看到天河东圃某大型住宅小区出售商铺，商铺起售价十分便宜。于是她到该小区实地考察，最后用250万元购买了该小区一个位置相当理想的商铺。
凤姐在她的化妆品店开张前曾派发了一些宣传单张。但是商铺开业几个月，凤姐一直做着亏本生意。后来凤姐虽然发展了一些熟客，但开业一年有多，凤姐的生意还是以失败告终。现在她索性把商铺转租给别人，然后赚取租金，比起自己经营还好。
小区消费“拒绝”高档
专业人士分析：凤姐的投资思路是清晰的，且商铺的投资前景不差。但是她忽略了：小区周边商业环境、小区商铺适宜经营什么行业，客户的消费习惯是什么等。事实上，天河区有天河城、正佳广场等大型商场，因此很多小资人士已经养成到大商场购买高档化妆品的消费习惯。
地产中介专业人士认为，小区商铺适宜经营便民服务项目，如发廊、洗衣店、士多、超市、网吧、房产中介等；过于高档的商品最好不要在小区商铺出现，除非在交通不便的郊区楼盘，例如祈福新村、丽江花园等。
针对类似凤姐的这种案例，专业人士建议投资者可以把商铺出租给一些连锁店，通过连锁店提升商铺的知名度。另外，专家还指出，许多投资者以为拥有100万元以上就可以购买商铺，但是便宜的商铺的投资回报率未必很理想；如果客户想找高回报率的商铺，且升值潜力高的，必须投入500万元以上才可获得。
经纬地产二手部总监张基胜认为，投资成功经营大商场附近的商铺，一定要考虑附近商铺的密集度够不够高，只有附近商铺的密集度够高，才能吸引到大型商场的部分消费者。如果商铺密集度过低，没有形成一定的商业氛围，就不能分流部分大商场客户，临近大商场的优势就得不到体现。
密集度高 生意才火爆
成功经营的大型商场有比较成熟商业氛围，会吸引大量消费者前来消费，通常而言，一个大型商场能带旺附近的商铺，所以投资这样的商铺也就会“有着数”。张基胜提醒投资者，选择投资对象时，一定要注意该大型商场附近的商铺有没有形成成熟的商业氛围，如果在大型商场附近只有稀疏的小商铺，就无法把消费群从大商场里吸引过来。只有当附近的商铺有足够高的密集度，形成街铺经营氛围，才会对消费者构成足够大的吸引力，成功经营的可能性更高。
张基胜举例说，在这方面很成功的一个典范是天河城、中华广场等，而白云区新市的信和广场、海珠区客村的丽影商业广场等也有一定的潜质。
此外，投资新开张大型商场的附近商铺，还要看政府或规划者在开发大型商场之后，有没有连续的商铺规划推出来，如果没有，就意味着投资者要承担较大的风险，因为，这些商铺很可能需要很长一段时间才能旺起来。
街铺经营要有特色
选择了附近商铺高密集度的地段以后，街铺要想在众多的商铺中“突围而出”，还需要创造自己的经营特色。张基胜举例说，如时装业，大商场里经营名牌，街铺就可以经营一些有特色的时装，如户外人士专用服装店、饰品店等，同样的货品，街铺就可以在价格上稍稍让利。“总之，街铺要与大商场的商铺保持差异化，才能吸引客流，做旺生意。”