店铺攻略

2009年卖了手中仅有的两套房购入数套六运小区的商铺，这个看似大胆的决定在三年之后为程先生带来了价格飙涨三倍以上的回报。而地处番禺的郊区万博商圈的铺面，两年内价格也翻番。
记者了解到，目前商铺的均价依然有15%以上的涨价空间，郊区商圈或者次热的商圈升值潜力更大，但是要注意风险，对于项目进行优选。
六运小区商铺：商场带动 三年涨三倍
2009年不仅是房地产的低谷期，也是广州六运小区商铺的低谷期。
但程先生直觉看好这一小区的发展前景，而且还鼓动同事投资。果断出手的程先生卖掉了手中仅有的两套房子，几乎全部买入六运小区的商铺，一下手就是好几套。
到了今年，程先生表示自己的商铺价值已经涨了三四倍，光是收租一个月就有十几万元收入，其中一个商铺已升到600万元。
“六运小区的格局确实有一定的改变，天河城广场、正佳广场等大型商场带动了附近的商圈，对于其他区域的消费人群也有一定的聚集作用，而且六运小区针对白领有独有的消费模式，升值潜力较大。” 中原商铺部副总监法永能介绍说，2009年，六运小区的商铺每平方米价格大概在7万元左右，目前位置比较好的商铺价格已经升到20多万元/平方米，还一铺难求。
万博商圈：日渐成熟 两年价翻番
最近一段时间，番禺万博商铺被炒得火热。6月中旬，番禺万达广场的140个商铺入市，均价5万元/平方米，不过半个月就被销售一空，万达因此进账约十个亿。天河城百货、海印集团、沃尔玛等商业大鳄已相继进驻，再一次拉升了该商圈的商业价值，从而使得该商圈的商铺价值飞涨。
满堂红商铺组经理郭海波向记者表示，万博商圈周边的商铺价如今已经升到2万多元~3万多元/平方米，而在一两年之前仅有1万多元/平方米。涨价是去年年中开始的，但是租金相对稳定在100多元/平方米。
在郭海波看来，万博商圈以前是车多人少，而今随着周边楼盘居住人口的增多，商圈也日渐成熟。“现在才是启动，预计未来五年都会是升值期。”
不过，记者从万达方面了解到，他们的商铺更倾向于出售给经营者而不是投资者。像麦当劳、肯德基、银行等一些大客户就已经买去了一半的量，太多的投资客并不利于商圈整体氛围。
业内人士 下半年均价再涨15%
“从去年年中至今，广州市商铺价格涨幅约在30%左右，不排除个别地方涨价接近翻番。”中原商铺部副总监法永能介绍，他有个客户去年在龙口西附近购得一个商铺，当时价格为300万元，目前市场价已经达到了500万元以上。
法永能表示，时间越久，商业积累越丰富，商铺的价值越大，价格越高，不像住宅可能随着年限变久出现折价。同时，他认为，目前的商铺价格尚有上涨空间。“现在每一个区域都有自己的商业的布局，商业的结构改变了，社区的商铺可以满足社区的消费群体，这对于商铺的价格有一定的支撑力。保守估计，下半年商铺的价格还能再涨15%以上。”
同时，他告诉记者，较热门的区域放出的铺面较少，而且业主放出来的价格较高，使得此类商铺整体的租金回报率不算太高，约为4%左右，大部分人购入商铺是赌之后的升值，主要应该关注的是地头旺不旺，商业氛围如何等。目前500万元~1000万元左右的铺面是交投的热门区域。
观点：郊区商圈发展迅猛
广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授表示，这几年广州的商圈正在向郊区化发展，主城区的商圈发展处于相对的停滞或者平稳状态。目前来说发展得较快的有番禺、新塘、花都和芳村，这些区域因为前几年没有发展，这几年随着人口的增多和交通的完善，正在加速发展。
随着这些郊区化商圈的发展，也带动了一批投资者前往投资，这些商圈是否具有投资价值?王先庆表示，既要是看商圈的成长性还要看项目的开发商和经营商。
法永能则认为，郊区化商圈的商铺相对来说升值潜力最大，但是有政策规划变更，发展缓慢等风险，不如市中心成熟商圈的商铺，一开始就能获得稳定的铺租收入，需要在这方面留个心眼。
上周（10月22日-28日），全市一手住宅成交1792套，环比上涨26%，同比上升123%，是年内住宅周成交量的第二高峰。10月1日-28日的四周时间，住宅合计成交5320套，日均高达190套，总量高于9月四周的5238套，传统热销的“银十”依约现身。
上周住宅成交年内第二多
据东莞中原市场研究部提供的数据，上周，全市一手商品房成交面积为19.83万平方米，环比上升26.14%，同比上升94.65%；成交套数1982套，环比上升21.45%，同比上升88.58%；成交金额17.50亿元。
其中，住宅成交面积17.64万平方米，环比上升27.65%，同比上升113.79%；成交套数为1792套，环比上涨26.29%，同比上升122.89%，日均达到256套；成交金额14.25亿元。
上周，非住宅成交套数190套，成交面积2.19万平方米，金额3.26亿元，成交均价14870元/平方米。
据统计，上周1792套的住宅成交量，为全年住宅周成交量的第二高峰。今年住宅周成交最高峰出现在国庆后的10月8日-14日，达到1829套。
上周，东莞住宅有156个楼盘成交记录，除了碧桂园时代城单盘成交128套外，还有23个项目成交套数在20套以上，43个项目日均成交1套以上。上周楼市交投活跃，10月开盘的一些热点项目持续热销，如塘厦的碧桂园时代城推出30-130平方米的中小户型产品，再加上低价入市，包括精装修才去到7000多元/平方米，上周签约128套，位于住宅成交第一，低价入市的万科朗润园上周成交116套位居第二，10月14日开盘的金色华庭上周以94套位居第三。此外，前期出货情况良好的市场热点项目上周维持不俗战绩。如，松山湖的万科金域松湖签约53套，厚街的海逸豪庭成交45套，南城的恒大雅苑成交41套，长安万达广场签约41套等。
尽管尚有3天未统计进来，但10月前四周，全市住宅成交已经高达5320套，比9月4周5238套的成交量要高，“银十”呈现，东莞楼市跟去年一样出现“金九银十”的旺销局面。
开发商以价换量
价格方面，上周住宅成交均价为8077元/平方米，环比下降0.46%，同比上升3.08%。其中，普通洋房成交均价为7201元/平方米，高端洋房为9007元/平方米，豪宅洋房为11712元/平方米，别墅为12388元/平方米，公寓为8646元/平方米。
10月前四周，住宅成交均价呈现稳步下跌的态势，上周为10月价格最低的时间。上周住宅成交排行前五的项目，成交均价仅在6000-7500元/平方米间，这些中低端项目的放量成交拉低了整体住宅成交均价。
上周洋房成交1547套，占比86.33%，公寓165套，占比9.21%，别墅80套，占比4.46%。其中，80-120平方米的刚需洋房成交939套，占总套数的60.70%。
东莞中原地产研究中心相关人士说，对房价最为敏感的刚需客户群体，在开发商以价换量的策略刺激下，入市的积极性大幅增高。“银十”销售旺季结束，临近年底，开发商出货任务繁重，部分开发商面临冲击全年任务额的沉重压力，以价跑量将成为许多项目的选择。
上周商铺供应创年内最高
上周，东莞有10个项目新增供应3631套，合计34.88万平方米。其中，洋房供应2770套，合计29.08万平方米；车位供应237套，合计3982平方米；商铺供应624套，合计5.41万平方米。从供应套数比重来看，洋房占比76.29%，车位占比6.53%；商铺占比17.19%。
上周有金色华庭、汇景御泉香山、永江花园等7个项目共推出624套商铺，创下商铺周供应量年内最高位。
而上周的商铺成交量仅为71套共1.73万平方米，成交较好的项目东城万达广场成交32套，恒大雅苑11套，其他项目成交一般。
截至10月28日，今年商铺周平均成交为65套左右。分析人士称，东莞楼市商铺供应远大于需求，在供过于求的市场背景下，面对大量且同质化严重的商业体量，开发商运营能力与产品本身将成为绝胜市场的关键因素。
随着国家楼市调控政策的日益收紧，国内住宅市场中尤其是投资型需求受到严重打击，但也正得益于此，楼市资金被迫大规模流向商业地产，民间资本对房地产业的投资，从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等商业地产。
大体量商业产品争相入市之时，往往也是市民购置商业的热情高涨之日。临近年底，商铺、写字楼等投资型商业地产项目将迎成交高峰。当然，因市场运作能力不同及需求有限，这些蜂拥而上的商业地产项目，或许将面临着两极分化的不同命运。