盈石集团研究中心数据显示，2015上半年中国20大城市商业物业存量超过9700万平方米，其中二线城市占据了63%。而新增供应中有58%将在二线城市的非核心商圈开出，其存量和未来供应压力并存，经营风险及招商压力将持续上行。

　　这意味着，到2018年，预计仍将有6146万平方米的新增供应陆续开业入市，占现有存量的63%。

　　不仅如此，中原地产提供的最新数据显示，今年1至7月，上海市商场、商铺等商业地产平均月度供应量约18.8万平方米，平均月度销售量约10.3万平方米，供求仍失衡。加上前期累积的库存，目前上海商业地产库存已逼近850万平方米。

　　盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平认为，“目前商业地产最大的风险来自于集中供应供大于求。在二线城市，这种供应风险愈加明显。一方面是由于近几年住宅的限购让很多开发商从住宅地产转型到商业地产。另一方面，则是地方政府盲目加大商服用地供应比例。”

　　“我认为目前中国商业地产总体上已经供大于求，一二线城市过剩严重。”商务部原部长助理、内贸专家委员会主任黄海也表示。

　　供需矛盾突出

　　二三线城市的商业地产供应正在拉响警报，如何去库存将成为运营者的首要难题。

　　盈石集团研究中心的数据显示，全国主要监测城市商服用地成交面积在2015上半年同比减少35%，一线城市更是大幅减少了53%，延续2014年趋势继续下滑。而在商服用地楼面成交均价上，一二线城市表现迥异，一线城市同比上涨27%，二线城市却同比下降15%；其中深圳商服用地以20819元/平方米的楼面均价保持榜首，上海和广州紧随其后，北京则从2014年的第二下滑至第四，广州的商服用地楼面均价上升幅度最大，同比上升117%。

　　张平认为，“在经济增长减速的宏观环境下，房地产土地市场成交呈现下跌局面；同时由于商业物业存量高企、运营难度增加，成交量下滑更为明显；源于一线城市坚挺的商业物业升值和租金回报率，商服用地楼面成交均价依旧保持上涨，二线城市土地市场则颓势显现，商服用地市场成交量价齐跌，投资风险系数增加。”

　　追溯二三线城市商服用地成交加量齐跌的原因不难发现，2011年全国楼市“限购令”为如今的商业地产现状埋下伏笔。

　　2011年，随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产以不限购的特点迅猛发展，成为吸引投资者的热点物业形态。政府开始大量供应商业用地，而开发商也逐渐加大对商业地产投资。

　　商业地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫也随之逐渐显现。短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，在市场层面上供需矛盾愈加凸显。

　　风险预警

　　“在这样一个供应过剩的情况下，是不是有足够的实体经济能去化这种供应是非常大的问号。”张平表示，为了去化，很多二线城市正在搞大规模的新区开发建设。

　　此时，打造家庭、旅游消费、奥特莱斯等目的型消费通常是很多开发商的选择，尤其是二线城市在过去几年积极开发郊区去缓解核心区域日益拥堵的交通、紧张的土地资源，但是快速的“造城运动”在短期内势必会面临有效需求不足的问题，产品定位也陷入同质化的泥潭。

　　以奥特莱斯为例，据不完全统计，目前国内已开业、在建与规划的奥特莱斯项目超过250家，其中规划或在建的项目数量超过100家。不少人担心，中国的奥特莱斯已经“被玩儿坏”，出现过剩。

　　仅在2015年下半年奥特莱斯将新开21家，可以说是奥特莱斯进入中国以来开业最密集的一次，数量之大前所未有。涉及的区域范围很广，东北地区的黑龙江、吉林，华北地区的内蒙古、天津，西北地区的新疆、陕西，东南地区的福建，西南的云南，中部的河南、安徽，华东的浙江、江苏等地均有新的奥特莱斯开业。

　　值得注意的是，这些开业的项目中，多位于二三线城市，这也显示出奥特莱斯业态在国内的竞争已经逐渐从一线城市或主要重点城市蔓延到二三线城市。

　　“之所以这些地区成为热门，是开发商认可城市消费力、人均可支配收入、城市发展水平和消费观念。现在奥特莱斯项目在拿地时竞争就已很激烈，经常会发生许多开发商同一城市找同一地块。”一位近期密集考察奥特莱斯项目选址的发展商表示。

　　“很多开发商也意识到这个问题，所以很多开发商目前的开发重点就是回归一线城市。”张平建议，商业物业在前期规划中必须从定位规划、招商、建筑设计和招商运营管理上就开始下工夫，用差异化消费打造核心竞争力。