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投资商铺应注意的细节

全金铺   2015-03-21     浏览量:989
社区商铺本小利大

据《晶报》报道,家住南山桂庙的李先生就曾在2005年时在西海湾花园买了4套商铺,几个月之后他将其中一套转让出去,到手大约30万元。另外三套是拿到之后马上出租,由于商铺的位置很好租金也较高。其中一个商铺每月实收8000元,还有一个商铺租金现在达到12000元/月。李先生告诉记者,他投资时长线和短线并不固定,而是根据市场情况来定。“商铺出手后收回的资金,还可以用来继续投资别的商铺。”李先生说。

    地产经纪卢小钊告诉记者,根据他从业多年的经历,中小投资者主要以投资内铺为主。以燕南路某段的内铺为例,目前20平方米的售价每平方米在7.5万元左右,投资总价为150万元,投资者在支付5成首付后就可拥有一个自己的商铺。据他介绍,这些20平方米的商铺每月租金约为9000元,足以支付每月月供,投资回报率在7%左右。也就是说,投资者

    15年就可以收回成本,剩下50多年产权就成了商铺投资的净收益。

背靠大卖场很吃香
 

   投资商铺要赚钱主要在于后期的管理和经营。业内人士认为,看一个地区的商铺是否有升值空间,可以从三个方面来考虑。首先要看人流,一般人气旺的地段商铺的价格和租金上涨空间较大;其次要看商铺所属片区未来有无大的项目如品牌大卖场进驻,大的卖场如沃尔玛、人人乐等进驻往往能带动周边商铺的快速升值;第三就是该商铺在所属片区价格确实便宜,又有较为可观的投资回报率才适合投资。

    为了能尽快收回投资成本,选择商铺时要了解清楚该片区是否将会有大型商场进驻。“尤其是不临街商铺,如果没有大型商场进入来带动,投资的风险就比较大。”卢小钊举例说,华强北就有一个楼盘商铺去年卖6.8万/平方米,现在的售价仍然原地不动。而另一个地理位置相对较差的商铺在同一个月开业,由于事先释放了沃尔玛将进入的消息,20多家商铺以每平方米13万元的价格开售,第一天就被抢购一空。

    记者在龙岗中心城调查发现,以深惠路为中轴,由于天虹商场、国美、苏宁、吉之岛等大卖场的扎堆,使得该商业区成为龙岗商铺的价格高地。据介绍,这里的商铺价格大都在5万元到6万元每平方米,是龙岗贵铺的集中之地。

化解短期经营压力
 

商铺是高风险的投资品种。很多情况下,由于租金上涨跟不上售价上涨的速度,商铺的投资回报率也有所降低。

    “单从投资收益来看不是很好做。”世联行负责南山和宝安商铺业务的经理张健告诉记者,目前南山好些的商铺每平方米售价都在十几万元,社区商铺每平方米大都在1万到2万元,售价涨得很快,但租金上涨幅度却不成正比。

    “后海、南油等片区售价都已比两年前翻倍,随着租金的上涨,相信今后投资回报率也会有所提高。”张健表示,由于宝安还没有经过投资客大的炒作,未来升值空间或许更大。

    “售价上涨较快而租金上不去,是制约商铺投资收益的主要因素。”中原地产深港研究中心研究员高丽萍告诉记者,从收益率来看,福田区投资收益率可达5%左右,罗湖由于商业区较为成熟,投资收益较福田区高,而南山区则只有3%到4%左右,关外宝安、龙岗两区的投资收益率更低。从关外来看,宝安区适合进行商铺投资的主要在宝安中心区,目前价格在5万至6万元每平方米的好商铺,投资回报率可以达到5%以上。

关键点:做好定位控制风险
 

投资要赚钱需将风险控制放在第一位,商铺投资中如何规避风险呢?

    业内人士表示,投资前要对商铺所在的商场的管理能力有所了解,在管理差的商场购买铺位不可能获得好的回报。对旺区要谨慎介入,尤其是售价已经较高升值空间较小的热点商区。东门有些商场现在已经空了,虽然处在人气最旺的商区,投资者却在赔本。

    另外,做好定位也十分重要。首先要熟悉周边规划和配套设施,包括居住群体及其消费习惯等,这样才能吸引到合适的行业和租客。其次,商铺的价格较高,大铺面意味着大风险,转手的时候资金要求比较多,不容易出手。小铺面在这方面相对更灵活,因为有能力接盘或承租的人较多,风险相对较小。