从投资原理来讲，商铺投资主要着眼于租金回报率，但是，目前商业地产市场炒作味道越来越浓，一些投资客开始将商铺投资当作“大捞一把”的机会，对商铺自身的价值不闻不问，眼睛只是盯着所谓的“投资回报率”。与此同时，一些地产商以产权式商铺包租作为概念营销，其中更是隐藏了不小的风险。
万变不离其宗，在商铺投资中也是有规律可循，其中四大标准无疑是目前市场公认的。这就是地段、交通、位置，以及管理模式。地段是决定商铺价值性的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商场才更有竞争力，这也是为什么异地买商铺风险大的原因之一，因为外来的投资客不可能比当地人更了解所要购买商铺的周边商业环境，因而也最容易被蒙骗。
商铺的选址必须是交通可达性最佳的地点，同时需要注意的是，一层的商铺价值性永远最高，售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。如果能够达到以上几个标准的话，最终还要关注商铺的管理方式。包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与市场的需求相吻合。这四大标准在投资之前都要进行实地的考察。
“带5年的7%-11%的租约率”、“15万投资额10年10%的投资回报率”，这样的广告语是吸引许多普通百姓投资商铺的重要原因。在业内人士看来，这种承诺更多地是隐含了商铺投资的风险，说得严重一点，就是给投资者设了一个“局”。投资者会觉得无论在投资稳定收益性还是回报率来说，似乎都找不到比投资“售后返租”的商铺更加合适的赚钱方法。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，一些开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。正所谓“羊毛出在羊身上”，投资者要识破这一招数，在投资商铺之前尽量货比三家，在充分考虑了风险和收益之后，再决定是否下单。
