摘要：随着国家对住宅市场出台各种限购、限贷等调控政策之后，目前全国住宅市场降声四起，不少投资者已经暂时失去或放弃对住宅市场的投资，从而转向考虑对商铺和写字楼等商业方面的投资，他们认为这个领域是房地产行业现存的投资增长点。
据生活新报报道 随着国家对住宅市场出台各种限购、限贷等调控政策之后，目前全国住宅市场降声四起，不少投资者已经暂时失去或放弃对住宅市场的投资，从而转向考虑对商铺和写字楼等商业方面的投资，他们认为这个领域是房地产行业现存的投资增长点。然而，这些商业投资一动上百万，甚至上千万，投资比例增大的同时，风险也随之加大，商铺投资要比住宅投资难得多，投资者不仅需要具有发展眼观，还需要谨慎选择投资。
想不通的商铺租金盈利点李先生近期考虑对商铺进行投资，他曾经看中过某州市的一个商铺，正在准备付款签订协议的时候，又谨慎地对商铺收益进行了粗略计算：30万左右的商铺，目前周边行情是800元左右的月租，就算以后行情翻了一倍，到了1600元的月租，但是收回投资成本得15年以上，这还不算贷款的利息。他怎么也想不通这样投资的盈利点在哪儿，最后只有放弃了投资。
风之铃经济公司商业顾问部经理左琦指出，目前我国商业地产?刚刚起步，价值增长幅度还比较高，对于商铺的投资，不是完全靠租金获得全部的收益，这需要用发展眼观来衡量商铺的长期增长价值，这跟选择所处的区域有很大关系，如果所处区域能带动人流和经济的快速发展，物业将会增值，转手出让的话，资金的回笼和收益将相当可观。反之，选择区域位置不好，则可能会投资失败。
泰兴隆地产常务副总顾刚表示，商铺的收益主要看两个方面：首先是来自租金的收益，如果租金能跟按揭还款持平，以租养贷的话，可以考虑投资商铺，如果租金收益能在5-8年时间收回投资金额，这样的商铺比较理想，要是租金收益需要超过10年以上才能收回投资金额的话，这样的商铺就不是最理想的选择;第二个方面的收益来自物业的增值，如果投资者在区域、人流量、运营商等方面选择好的话，物业将会增值，以后提高租金或转手出让，收益都将非常可观。
区域位置成就商铺投资价值选址是商铺投资者的最基本的功课，如选址不当，就会造成投资者损失。而商铺所处的区域位置和消费圈是选址的关键，需要对包括地区产业、人口、交通等内容进行详细的了解，才能有效把控商铺的物业价值。
市中心商圈成熟，消费力旺盛，各种品牌商家和琳琅满目的商品可盘活周边的商铺，选址市中心商圈当然是最好的选择，但是这里资金投入较大，普通投资者没有能力或承受不了这样的资金压力。
左琦表示，如果选择在社区或临街商铺，资金压力将会减少。但需要认真考察社区人口数量、商铺的具体位置和周边商业的布局。比如餐饮业可以带来人流量，如果这一附近交通便利，餐饮业扎堆聚集，而挑选的商铺就在旁边，那么商铺的位置就比较理想。
观察布局掌握消费氛围细心观察不难发现，一些商场或商铺经常贴有“旺铺转让”字样，但事实上这些贴有字样的铺面真的旺吗?答案已经不言而喻了。然而在南屏街和小西门地段，根本找不到这样的类似的“告示”。众所周知，这里是目前昆明的第一商圈和第二商圈，不仅因为这里交通发达是城市中心，最关键的是这里有大超市、大卖场、商业街、花鸟市场、酒吧、各种公园、大公司、小公司……每天在这里上班或路过的人数以百万，形成了强大的人流和消费市场，这一切都由于整个地区业态布置合理，每个片区已经培育出不同的消费理念。
在最早以前，昆都其实是一个不知名的家具市场，随着刚开始进驻的几家娱乐场所的火爆，一些商家被自然洗牌淘汰，剩下的商家逐渐转行做娱乐业，这里慢慢被娱乐同化，经过商家的叠加，形成规模效应之后，整个地区氛围被培育成了娱乐消费，现在的昆都已经成为了昆明夜场最热闹的地区。
顾刚认为，选择商铺时要看周边布局是否合理，而且不能一味地看低价商铺，位置是关键，人流量是命脉。周边生活的人群，会产生不同的消费氛围，不同的年龄会有不同的消费喜好，这时需要观察人群消费的商业氛围，必要时还要培育周边人群的消费理念。
综合体商业运营及管理是关键中央的“十二五”规划中明确指出：坚持扩大内需战略，构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。这意味着国家将大力发展第三产业，而与第三产业息息相关的商业和写字楼迎来了快速发展时期。从近两年土地成交结果可以看到，昆明的商业用地成交率正在逐渐提高，综合体项目逐渐崭露头角，此时的商业地产?无疑是投资者们转型的投资对象。选择综合体项目投资商铺，资金投入较大，风险较高，当然，收益回报也是最高的。
然而，并不是所有的综合体项目都一定是理想的投资对象，这其中最大的风险来自运营机构的定位和管理。顾刚介绍，2004年左右，上海市松江区开发的某小镇由国内几家大型房地产开发企业携手打造，英国阿特金斯集团进行规划，还邀请到营造国家大剧院内外装饰工程的香港建设有限公司参与全程监造，整个小镇属于英式建筑风格。从规划来看小镇的商业配套、会所医院、超市、教堂、别墅、公寓等各方面都很齐全到位，开盘?之后销售量一直非常火爆，但是开发企业并没用自持物业，后期物业经营基本无人管理，无人宣传炒作，致使小镇人流量减少，商业氛围冷清，不少投资者吃了大亏。
“商业项目比住宅项目难得很多。”顾刚坦言商业项目的开发和管理十分复杂，难度很高。因此，综合体项目的投资需要选择成熟的开发商和有经验的运营机构，遵循“舍”“得”之道，即“舍”出利益引入引大型品牌商家，将“得”到整个项目的商业人气。在布局上应该把位置较好的铺面位置让给中小型商家，靠里面位置让给大型品牌商家，让商业布局互相照应，那么将会盘活整个商业项目。顾刚指出，开发商自身持有一部分商业很重要，这样开发商将会动用各种资源，千方百计使这个市场活跃起来。
用发展眼光衡量州市商铺价值随着昆明城市化进程的不断发展，商业价值也在不断提高，至祥置业(昆明)研究中心公布的最新商铺价格监测数据显示，10月昆明主城商铺的平均售价为32232元/平方米，也就是说一间50平方米的商铺，至少需要160万元以上。由于投资门槛较高，不少投资者把目光投向了昆明周边及其他州市，但是这些地区往往商业起步晚，大型综合商业项目较少，目前以社区商铺或临街商铺为主。
顾刚认为，在其他州市投资商铺，地域所处位置非常重要，应该选择人流量大、区域未来发展前景较好的地段进行投资。另外，对于个人投资者来说，小型商铺比较好做，容易根据市场需求转换各种业态的商业经营，适应的人群也比较广。选择这些商铺，需要投资者用发展的眼光去发现，如果能提前看到，低价取得，那么将取得巨大的收益。
总之，商铺投资是门深广的学问，投资者应该从项目的动态、静态、纵态等多方面因素去考察，用知识、经验和发展眼光去衡量商铺的投资价值。
