目前，商业地产的投资方式主要为产权投资、经营权投资及租赁投资三种
1、定义
　　产权投资是指投资者向开发商或原产权人处购买了商铺的所有权，包括对商铺的占有、使用、收益、处分的权利。一般情况，在投资者购买商铺后，其后续的经营管理、收益等均与开发商无关，由投资者自行负责。
　　经营权投资是指商业地产运营商具有完全的所有权，投资者出资购买一定年限的经营权（如10年或20年），但仍在统一的商业规划下，有专业公司统一管理，投资者享有预先约定的高回报，期满后，仍归产权拥有者所有。
　　租赁投资是指投资者从产权方以比较低的租金价格租用商铺，目的不是为了自己经营，而是用于出租以赚取租金差价来取得收益的投资方式。合同年限不会太长，一般最多为五年。
2、优劣势比较
产权投资与经营权投资对比
　　从年限方面来看，商业产权为40年，根据物权法规定，对住宅年限到期后的自动延期，而对商业用地，则未有涉及，就不得不让人感觉有将“不解放”的性质。生活常常就是这样的逻辑，两个同样的事物，当一个被肯定，另一个往往就带有被否定的的性质。既然商业未能同住宅同时获得“解放”，就说明政府对两者的态度有区别。
　　按照合同法规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”所以投资经营权一次性签订的最长时间为20年，但可在合同内签订自动续期条款。
　　从价格方面来看，在同样是40年的有效期内，在开发商制定价格时，考虑到人们故有观念等影响，经营权价格会较同区域内相同物业的产权价格低，以此来平衡差距，吸引投资者。
　　从长期经营角度讲，开发商注重的是前期开发和销售，把所有权分割出售给投资者后，往往不太注重商业要素，如果后期经营与前期目标不一致，开发商一般没有动力来改善经营状况，使得开发商和投资者很难形成权益共同体。而投资经营权相对较好地解决了商业地产开发、持有、运营和管理之间的矛盾，实现了商业地产投资的产品化和运作规范化，投资风险是和开发商共同承担的，相对较小。
　　国外商业地产的成功运作也证实了：真正的商业地产是用来出租而不是销售的。
经营权投资与租赁投资对比
　　投资经营权与租赁的本质区别：经营权较租赁的合同时间长，经营权合同时间多为10至20年，甚至可续期为40年，而租赁为短期合同，一般最长时间为5年。
　　投资经营权通常要一次性支付规定年限的租金，投资门槛较高；租赁则可按年支付，投资门槛低，压力小。但投资经营权由于一次性支付的租金时间长，单位价格较同期中短期租赁价格要优惠很多。租赁在合同期满后，续期租金会根据当时的物业升值情况上调价格，就大大降低了投资收益。如果投资者拿的租金价格和市场租金之间的差距不大，那么再加上管理费用等，极有可能发生投资亏损的情况。
投资产权与租赁相比
  　投资产权门槛高、风险大，但如果项目运营良好，升值空间不可估量。
　　租赁的投资门槛低、风险小，收益较低。
　　总之，商业地产投资有一条定律：人潮就是钱潮。经营是商业地产发展的灵魂，必须有准确的前期策划定位和专业的后期经营管理，形成良好循环态势。
    投资者要根据实际需求、资金等因素来综合考虑投资类型。最重要的是要先看自己是否适合投资，如果是工薪阶层动用教育、购房甚至是养老的储蓄进行投资，一定要慎重，任何投资都是存在风险的。